投资可行性报告和商业计划书 投资可行性报告

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在现实生活中，报告十分的重要性，其在写作上有一定的技巧。为了让你不再为写报告头疼，以下是小编整理的0范文，希望对大家有所帮助。

房地产呼吸研究报告是根据可因此对项目的行性研究进行科学的分析和预测。做好开发项目的吸音研究工作，是项目成败的先决条件。项目吸气研究是项目立项阶段最重要的核心文件，是项目决策的主要依据。

第一节吸气研究的概念和作用

一． 吸气研究的概念

吸气研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、变动、和评价价格，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，公开多个可能的创业方案进行择优优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项实施目的和控制提供参考。

我国从2 0世纪70年代开始吸纳研究方法，并在政政府主导下推广。1981年原国家计划委明确“把吸气研究作为建设前期工作中的一项重要技术经济进步阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计划委员会正式产生了《关于建设项目进行可《行性研究的试行管理办法》，对嗅觉研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以此指导我国的嗅觉研究工作。

二． 吸气研究的作用

(一)吸气研究是项目投资决策的重要参考。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是根据详细可靠的市场预测、成本分析而建立的和成效指导进行项目吸纳研究的基础上的。

(二)可行性研究是项目立项、宽度、与有关部门批准协议、合同的依据。国家投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关部门的投资立项、初步、认可有关的协议，就是其中之一吸纳研究报告。

(三)吸气研究是项目筹措建设资金的影响。房地产开发项目吸气研究对项目的经济、财政务指标进行了分析，产出可以了解项目的效果还本能力和经营效益的获取能力。银行等因此吸气研究也是企业投入建设资金和金融机构提供信用贷款的信誉。

（四）呼吸研究是编制设计任务书的借鉴。吸纳研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内部内容及建设标准等都做了安排，这些就是项目设计任务书的内容。

第二节嗅觉研究的阶段性工作

一.根据项目的进展进行嗅觉研究工作展可以分几个阶段进行。

(一)以投资机会研究

(二）初步嗅觉研究

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行初步吸气研究阶段投资精度接近±20，所需费用约占总投资的0.25~1.5。

（三）详细吸声研究

详细吸声研究是开发建设项目投资决策的基础，是在财务分析项目在技术上、上、经济上的吸声此阶段对建设投资的精度在±10，所需费用，小型项目约占投资的1.0~3.0，大型复杂的工程约占0.2~1.0。 项目的评估和决策，对于国家有关规定，按照大中型和中断以上的及项目重要的小型项目，必须经得批准有单位委托资格的咨询评估就单位项目呼吸研究报告进行评估。评估的建设项目，任何单位不准桥梁，更不准组织建设。

（四）吸气研究阶段工作精度表

第三节吸气研究的内容

一. 嗅觉研究报告的结构

一般来说，专业机构编写一个项目的嗅觉研究报告应包括封面、抽象⒛柯肌⒄?模拟⒏郊?透酵剂?霾秃帧?

二. (一)封面：一般要反射呼吸报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

(二)摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目视频使阅读人员短时间内能够了解完整报告的精要。也有专家参与不写摘要，因为吸力研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

(三)目录：由于一份吸气报告少则十余页，则多则填写页，为了依据编写和阅读人员将报告的关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

（四）正文内容：它是吸纳报告的主体，一般来说，应包括以下内容

1.项目概况

主要包括：项目名称及项目背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的技术、规模、功能和主要经济指标、委托方、受托方、吸纳研究的目的、吸纳研究的编写人员、编写的假设、编写的假设和说明）；

2.市场调查和分析

3.规划设计方案优选

在对供需选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细介绍。包括选定方案的建筑布局、功能描述分区、市政基础设施布局、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

4.开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、末工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时做好安排。

5.项目投资提示

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费期间费用及各种税费

6.项目资金募集方案及相应成本说明

根据实际成本进行计算和分析。

房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少相应成本，保证项目的正常进行。

7.项目财务评价；

违反国家会计准则的财税制定、会计价格和相关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以融资项目财务可行的一种方法.欠款量表的编制，债务偿还期表、资金来源与运用表的编制，以及进行评价财务指标和偿付财务内部回报期、投资恢复期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

八、不确定性分析和风险分析

主要包括盈亏平衡分析、负债分析和概率分析等内容。该分析通过对社会、经济影响投资效果的分析、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运行过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

9.呼吸研究的结论

根据相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否做出明确的说明的结论。

10.研究人员对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。

(五)附件：它包含便携式性研究的主要依据，是吸纳研究报告必要的部分。一般来说，一个项目在做正式的吸纳研究时，必须有相关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租意见书）合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须雇佣委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目呼吸研究报告。

(六)附图：一份完整的吸声报告应包括以下附图：项目的位置图、视线图、规划红线图、设计方案的空间图，有时还包括：项目所在地区或城市规划的总体图等。

二.吸尘研究报告的投资预算

一些不太规范的房地产项目吸尘研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样利比亚是不够正确的一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样后期发展商在工程建设上的实际总投入就会小倍化。以工程概算代替项目投资概算公式宋：

房地产项目的投资概算应包括以下内容：

（一）消费支出概算

1.项目前研究及吸纳研究的支出

2.项目策划的开支

3.销售策划的开支

4.广告开支

5.项目公司日常运作的开支

6.项目及企业的公关支出

（二）工程支出概算

1.用于工程勘探的支出

2.用于吹沙填土、平整地的消耗

3.用于工程设计的消耗

4.用于建筑施工的消耗

5.用于设施施工的消耗

支出

6.用于工程监理的支出

（三）土地征用支出概算

1.政府汇总征收的标准地价

2.用于补偿拆迁补偿或青苗的支出

3.影响公共设施而出现的补偿支出

（四）金融成本支出概算

1.资金进入国内货币系统产生的银行储备及管理费用支出

2.引起贷款的利息支出

3.各项保险支出

4.税收和房地产行政性收费

5.不可预见的开支

第四节吸气研究报告的编制

一.项目吸气分析常见误区

1.误区一：一个标准的效能分析

如果有一个项目呼吸研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而静心的项目呼吸研究报告不可能只是一个成效标准。在呼吸研究时会遇到太多的空白对象，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程提出一种相对的预约。因此，吸纳研究的“功效分析”也可能不是十分确定的，而只是一种合理的预测，而且这些预测需要预设的前提，那就是期望值。吸气研究根据不同的期望值给出不同的期望功效预测。

2.误区二：先进入主导的吸气研究

纵观国内大多数大型地产投资失败，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅在大型工业中突然出现，导致别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人津问；准备在一个规划失控的农民居住宽敞居住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求必然；建设成本必然超过预算资金；一条新建的高架造成桥拦当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹真意外到”，然而是早该想到的再看一看这些项目的“呼吸研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，但却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行”性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

(1)先入为主的嗅觉研究通常是由以下原因造成的：

(1)先入为主的嗅觉研究通常是由以下原因造成的：

a.房地产投资企业的领导意志在作业上。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心课题的毛病会得罪老板，于是学会察颜观色，一切围绕所以，为了避免这种情况的发展，公司领导要多一些支持，少一些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查。 家里奋斗，倒是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。

因此，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们做出一个真正可信的呼吸研綶报告是不可能的。

c.有的发展商将可便携式性研究的课题一些建筑咨询机构正在进行，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有商业可做，因此也不太可能保持中立的研究，除非发展商有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供吸气研究报告。这在意向接触必要的，但要明确的是，合作另一方的吸气研究只是针对自己的投资行为而做的，不适合现在的发展商；有时会与其他方合作以争取别人来投资，第一章概况

合营企业的名称

合营企业的地址

中方负责人

外方负责人

1.合营的由来

双方介绍从接触到承包商的简单经过、中方企业的生产及历史寻求外资合营的目的。

2.项目主办人简介

介绍中方企业的简况，包括企业的地理环境、力以及国际等地位。

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第二章合营目标

1.合营的模式

2.合营的规模

确认合营企业的总投资额和注册资本，双方各占投资总额的比例及投资的方式。

3.工艺流程

包括工艺、产品纲领及生产工艺流程等。

4 .市场预测

介绍合营企业产品的市场销售情况及双方的销售责任（应附国际国内市场供应情况的调查报告）。

5.产品销售方案

制定若干年度产品外销与内销的计划，并规定双方的销售渠道与销售责任。

第三章合营企业的组成方案

董事会的组成及权限，全合营企业各办事机构的组成框架（附图）

1.公司职工定员

2.职工来源及培训

职工来源培训应制定初步计划，对不同层次的职工进行不同级别的培训。

3.工资金及工资

第四章生产原料供应方案

1.主要原料

说明每种主要原料需求量以及供应渠道。

2.水、电、燃料

说明每日（或每年）的消耗量和解决的途径。

3.包装材料

说明每年的需求量和解决的途径。

4.主要设备生产能力的预算及购置计划（应列表说明）。

1.周边的环境美

2.化

。 3.劳动安全保护措施

第六章技术经济分析

1.技术上的合理性和可实现性

说明本企业与外方合营的条件，本企业的生产历史、技术力量和管理经验，外方的生产历史、技术力量和国际信誉，相当于合营形象：后期产量与质量可能达到的水平

2.经济分析(参见财务分析表)

3.外汇流量表(参见分析财务表)

第七章资金来源及项目组成

具体说明双方投资的金额和投资的方式。

如：中方可以厂房或土地使用费、开发费抵部分或全部投资；外方可以先进的设备及生产相当于部分或全部投资。

如果双方投资需要分期投入，则说明每一期投资的金额和方式。

第八章实施计划

第一九章评价语

本合营企业符合国家利用外资的方针、政策（有利于产品更新先进换代和赶上世界水平，在双方经济上均有利可得）在经济效益方面的效果。

第十章财务分析

(一)设计能力

(二)总投资费用及奖金筹措

(三)财务分析(附财务分析表)

第一章总论

一、概况项目

二、编制对比

三、编制原则

四、研究范围

五、项目主要技术经济指标

六、研究结论

第二章项目建设背景及必要性分析

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一、项目建设背景

二、项目建设必要性分析

第三章行业市场分析

第四章项目选址

一、选址原则

二、区位条件

第五章产品方案与建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第六章技术、设备方案

一、技术方案

二、设备方案

第七章工程技术方案

一、总图运输方案

二、公用设施工程

第八章节能分析

一、设计依据

二、建设项目能源消耗种类和数量分析

三、能耗指标分析

四、节能措施和节能第九章环境保护

一、设计原则及原则

二、建设地环境条件

三、项目建设和生产对环境的影响

二、建设地环境条件

三、项目建设和生产对环境的影响

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四、环境保护措施方案

第十章劳动安全卫生与消防

一、劳动安全卫生

二、消防

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第十一章 组织机构与劳动定员

一、组织机构

二、劳动定员与职工培训

第十二章实施项目进度计划

一、项目实施原则与步骤

二、工程进度安排

第三章招标方案

一、招标概述

二、发包方式

三、招标组织形式

四、招标方式

第十四章投资资金筹措与资金筹措

一、投资筹措

二、资金筹集筹措

第十五章财务评价

一、评价原则额、参数及参考

二、销售收入、销售税金及附加和增值税补助

三、成本费用补助

四、盈利能力分析

五、财务生存能力分析

六、不确定性分析

七、财务评价结论

第十七章结论与建议

一、结论

二、建议

一、吸气研究报告的概述

吸气研究报告是在项目书建议的基础上对投资项目的可行性、有效性进行具体、深入、实施的综合评价，确定一个在技术上合理、经济上相结合的优化计算方案和编制要求和全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响投资项目的各种因素，如技术水平、经济效益、生产或合作条件、财务与管理结构等，运用大量的数据数学模拟建项目是否可行。写作上，吸纳研究报告应当以中国的产业为政策指导，根据中国目前特定行业领域对外商投资企业的要求进行编写，使吸纳研究报告的写作更加具有吸力。

吸纳研究报告的撰写是具有决定性意义的工作，是投资方在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析转型的过程。

吸纳研究报告的撰写应当在调查分析的基础上，综合溶解项目建设的必要性、经济上的合理性、技术上的先进性以及建设条件的可能性和吸纳，为投资决策提供科学的借鉴.管部门审查，转报审批机构批准后，合营者才可以满足合资经营关于p>

二、呼吸研究报告的内容

就呼吸应当包括：投资主体的基本情况；市场和生产规划；原材料供应规划？详细实施；资金说明和来源；经济分析。具体来，包括以下各方面的内容：

（一）项目的基本概况

（二）投资主体基本情况

（三）项目预期模式

（六）环境保护

（七）企业组织与人员培训

（八）总投资概算

（九）生产成本预算

（十）财务指标分析

（十一）外汇平衡分析

（十二）债务分析

（十四）主要附件

1．合营各方所在国家（地区）政府主管部门颁发的营业执照副本；

2．合营各方代表人身份证明；

3．合营中方的资产保管表、损益表，合营外方的资信证明，如银行存款；

4．第三市场需求情况调研和预测报告以及产品外销比例；

5．有关主管部门对原材料、辅料、配套件、零部件制造及能源、交通等主要材料、资金、地址、环保、消防、劳动安全、卫生、设施外汇收支等安排的意见。

项目各部门除需向芬兰机关工作呼吸研究报告外，作为附件，还应向审机关提交上述文件：项目建议书及批准文件；项目各所在国家政府出具的合法业证明；第三市场需求情况意见预测；有关主管部门对项目所需原材料、资金的安排；审批机关要求提交的其他文件。

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